Kentsel dönüşümde vergi avantajları

Sabri Arpaç •

Kentsel
dönüşüm alanında müteahhitlik faaliyetinde bulunanların tapuda
yapılacak gayrimenkul devri işlemleri ile anılan gayrimenkullerle
ilgili olarak tapuda yapılacak ipotek tesisi ve cins değişikliği
işlemlerinde ne şekilde harç aranılacağı, noterlerde
düzenlenecek kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, konut satış
sözleşmeleri, alt taşeronlarla yapılan sözleşmeler ile her
türlü inşaat malzemelerinin alımına ilişkin sözleşmelerden ne
şekilde damga vergisi aranılacağı, kentsel dönüşüm kapsamında
inşa edilen yapıların teslimine ilişkin katma değer vergisi
hesaplama ve iade işlemleri söz konusu gayrimenkullerden yol kotu
harcı, aplikasyon çap harcı, metrekare onay harcı ve diğer
belediye harçlarının aranılıp aranılmayacağı bu yazımızın
konusu olacaktır.

HARÇ,
DAMGA VE BELEDİYE GELİRLERİ İŞLEMLERİ MUAFİYETİ 

Kentsel Dönüşümle
ilgili 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkındaki Kanun’un 7 nci maddesinde sayılan işlemlere; ‘’noter
harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan,
veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer
ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî
dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle
düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu
Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile
bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az
bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit
edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe
alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden
istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar,
Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin,
sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri
tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem
ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret
muafiyetleri uygulanır.’’
Şeklindedir.

Ayrıca;
‘’riskli
alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu
parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince
uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine
bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar
olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret’’
alınmayacağı da hükme bağlanmıştır.

Diğer
önemli bir husus da; Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkındaki Kanun’un
7/9 ncu maddesi uyarınca;
yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi,
İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen
müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı
ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya
özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

–
Bu kapsamındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk
satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu
Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen
yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır
kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı
kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk
satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

–
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki
Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu parsellerde veya
alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki
parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının
satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

–
Bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen
yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller
Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından
gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis
edilmesi işlemleri, ile bu bentlerde belirtilen yapıların
dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer
işlemler;

Noter
harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan,
veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer
ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, Resmî
dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle
düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu
Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile
bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az
bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit
edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe
alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden
istisnadır.

Bu
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki
Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ,
İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından
fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor
ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu
vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanacaktır.

Afet
Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun
kapsamında riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli
yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk
tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon
değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir
buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce
harç ve ücret de alınmayacağı hükme bağlanmıştır.

Uygulamada
uyuşmazlık konusu yaratacak hususlardan biri de 5393 sayılı
Belediye Kanunu’nun 73 üncü maddesinde yer alan hükümdür. Bu
hüküm: ‘’Kentsel
dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık
alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer
üzerinden belediyelere devredilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim
proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda
ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.’’
Şeklindeki düzenlemedir.

Bu yasal düzenlemenin
2005 yılında yapılmış olması 6306
sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun
ise 2012 yılında yürürlüğe girmiş olması nedeniyle ve Kanun
yapma tekniği açısından son düzenlemenin 6306 sayılı Kanunla
yapılmış olması nedeniyle bu hükmün geçerli olacağı makul ve
geçerlidir.

KATMA
DEĞER VERGİSİ %1 İNDİRİMLİ ORANA TABİ OLDUĞU İÇİN FAZLA
ÖDENEN İADE EDİLİYOR

Katma
değer vergisinin genel oranı yüzde 18’dir. Kentsel dönüşüm
ve afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kapsamında
konutların oranı ise yüzde 1’dir.

Katma
Değer Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinin 2 numaralı
fıkrasına göre; bir vergilendirme döneminde indirilecek katma
değer vergisi toplamı, mükellefin vergiye tabi işlemleri
dolayısıyla hesaplanan katma değer vergisi toplamından fazla
olduğu takdirde, aradaki fark sonraki döneme devrolunur ve iade
edilmez.

Şu
kadar ki, 28’inci madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi
nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yılı
içerisinde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulu’nca yeni
düzenlemeye göre Cumhurbaşkanı kararı ile tespit edilecek sınırı
aşan vergi iade olunur.

Bilindiği
gibi Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28’inci maddesinde
düzenlenen yukarıdaki yetkiye istinaden 24/12/2007 tarih ve
2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 6’nci maddesi 3
Şubat 2017 29968 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanan ve aynı
gün yürürlüğe giren 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu
Kararnamesi ile taşınmaz satışları bakımından uygulanacak
katma değer vergisi oranları tespit edildi.

Katma
değer vergisi oranları lüks
veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan
revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak
üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı
arsanın 29/7/1970
tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun
29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi
değerine göre farklı oranlarda uygulanmaktadır.

Anılan
Kararnamenin 6 ncı maddesinin parantez içi hükmü ile net alanı
150 m2’ye kadar konutlardan; 16/5/2012 tarihli ve
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun
kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen
yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler için tek oranlı
yüzde 1 katma değer vergisi oranı tespit edilmiştir (
14/08/2019 tarih ve 64597866-140(59-2013)-125 sayılı özelgesi).

Ayrıca;
kendilerine ait arsalar üzerinde Kanun kapsamında söz konusu
riskli yapıların dönüşümünü dolayısıyla yeniden inşasını
bizzat yapmak suretiyle yüklenilenin müteahhit olması Kanun
hükümlerinden yararlanmaya engel değildir (
15/02/2019 tarih ve 66813766-140.10.01[123-2018-34]-E.62366 sayılı
özelgesi).

İndirim
yolu ile telafi edilmeyen vergilerin iadesi, vergi incelemesi veya
yeminli mali müşavirler tarafından düzenlenecek raporlarla genel
esaslar çerçevesinde yapılmaktadır.

http://bit.ly/2JBwyj4 • Sabri Arpaç • Sonsöz Gazetesi • Son Dakika • Güncel Haberler • Ankara Yerel Gazete